产业观察

城市跑道深度解析中国CBD时尚产业发展

编者按:本文来自微信公众号“RET锐意德”(ID:retweixin),36氪经授权发布。

 

不久前,RET中国商业地产研究中心专题课题组参与了社会科学文献出版社出版的商务中心区蓝皮书——《中国商务中心区发展报告第4期(2018)》。 《CBD时尚产业的发展与培育》内容编译。 RET瑞意德在过去服务城市商务中心区商业项目方面积累了丰富的经验。 同时,基于对国内时尚产业发展的数据积累和观察研究,结合国内外商业案例,对我国CBD地区时尚产业发展进行了研究。 深入的思考和展望。 以下为内容节选:

1. 摘要

近年来,中国时尚产业呈现出快速发展的态势。 在新零售、消费升级等理念推动下,中国时尚消费持续增长。 受到了跨国品牌和资本前所未有的关注。 中国的时尚产业逐渐成为世界瞩目的焦点。 与此同时,中国CBD地区的硬件条件、服务水平和租金水平不断发展,使其成为时尚品牌建设门店网络的重点区域。 本文介绍并分析了国内CBD时尚产业的一些重要特征以及CBD对时尚产业发展的推动作用。 结合国外历史上成熟的案例经验和当前的一些现象来分析CBD地区的时尚产业。 发展趋势进行预测。

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2、中国CBD时尚产业的阶段性特征

商店关闭期间时尚品牌纷纷涌入 CBD

2017年,在电商影响的背景下,一些时尚品牌并没有找到适合的发展道路。 时尚行业前20名品牌中,超过一半整合门店网络并减少门店数量。 只有少数无障碍奢侈品牌继续快速扩展其商店网络。 另一方面,部分品牌通过门店调整等方式整理了前一阶段的扩张成果。 他们虽然减少了门店数量,但扩大了单店面积,提高了管理和服务水平,取得了不错的成绩。 影响。

据RET中国商业地产研究中心专题组对国内时尚行业一些具有代表性的时尚、皮具、配饰等品牌的统计显示,时尚行业正逐步形成以CBD地区为核心的布局现状。 以北京为例,截至2018年4月,时尚行业50个代表性品牌中,该市51%的门店开在CBD。 其中,时尚产业、皮具、珠宝品牌在CBD的集聚效应更加明显,78%的门店开在CBD。 在关店趋势的背景下,时尚品牌的门店网络更加精细化,重点集中在CBD地区。

CBD地区写字楼租金和商业面积同步上涨

截至2012年,北京CBD地区已聚集了500多家外资驻京机构、800多家外商投资企业、近500家跨国公司以及近200家金融投资、律师事务所、会计师事务所等咨询服务机构。 CBD吸引了越来越多的企业和机构入驻,市场容量率持续下降,写字楼租金持续上涨。 一些IT企业已迁出CBD,取而代之的是金融、咨询、文化创意等行业。

写字楼租金的上涨与CBD地区百货商店、购物中心和其他企业的租金上涨保持同步。 据RET中国商业地产研究中心专题团队2017年对北京最具代表性的30余家百货商场、购物中心的调查显示,CBD商业面积效率达​​到城市平均水平的3倍左右。

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CBD为时尚产业发展创造有利条件

中国时尚产业的发展先于CBD的规划建设。 但由于缺乏合适的发展空间,发展速度相对缓慢。 首批CBD规划建设后,时尚产业区已紧密相连。 原因在于CBD的存在和发展为时尚产业提供了更好的环境和氛围,成为时尚产业发展的沃土。

CBD为时尚产业提供产业集聚作用

CBD品牌专卖店数量和密度均高于平均水平。 从理论上讲,这是产业集聚效应的体现。 产业集聚是指大量密切相关的商业企业在空间上集聚,从而在一定区域内形成商业网点密度高、专业化程度高的商业经营场所。 经济学家马歇尔最先关注产业集聚现象。 他在《经济学原理》一书中,将专业产业集聚的特定区域称为“工业区”。

产业集聚区往往是百货、专卖店、精品店、餐饮、休闲、酒吧、文化、旅游、娱乐、健身等多种要素的聚集地。 各类商业企业的空间组合将产生1+1>2的综合经济效应。 对于消费者来说,他们的各种消费都会在这个领域实现,并且他们在这个领域的消费会超过他们在一般领域的消费,从而产生消费拉动效应。 此外,产业集聚通过集中大型商业活动并提供相关服务,带动区域内金融、房地产、建筑、广告、装饰、交通运输等行业的发展,促进区域产业规模化、专业化。 当产业集聚的规模和专业化程度达到一定水平时,也会引起周边人们的思维和消费观念的变化,甚至消费结构的变化,从而促进消费环境和商业经营的进一步改善。

CBD的规划和建设受到产业集聚理论的影响。 其基础设施为区域商业活动创造了良好的集聚条件。 尤其是受产业集聚影响较大的时尚产业,受此因素影响更大。

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CBD为时尚产业提供了更好的交通、建筑空间等硬件条件

在城市规划初期,城市中很少有区域能够满足时尚品牌的硬件要求。 20世纪80年代中国时尚业发展初期,国际品牌大多依靠高档酒店设立销售专柜。 一方面,这是因为酒店环境几乎是当时这些品牌的唯一选择。 另一方面,也是因为当时的中国人需要外汇来购买国际品牌。 国际品牌的消费者大部分是外国人。

20世纪90年代,一线城市CBD开始快速规划建设。 由于采用了更先进的理念,加上CBD在城市发展中的引领作用,CBD迅速成为交通、建筑空间等硬件条件最好的城市。 领域领先、配套齐全。 时尚产业因其自身特点,对交通、建筑空间等硬件要求较高,这与CBD高质量的环境建设要求不谋而合。 时尚产业依托CBD的建设和发展,逐渐走出酒店,进入大众视野。

在对CBD的消费者调查中,消费者普遍认为CBD商圈的购物环境较好,空间舒适度高,环境整洁,店内氛围优雅时尚,招牌、海报宣传水平较高。 消费者对CBD商圈购物的便利性也表示满意,认为其地理位置、便捷的支付、顺畅的步行和交通路线都符合消费者的需求。 从调查结果来看,CBD良好的交通和空间与时尚品牌的精致形象相得益彰,共同刺激了消费者的时尚消费需求。

CBD为时尚行业提供了更好的媒体传播环境

时尚的形成与媒介传播密切相关。 时尚需要传播,时尚界的主流消费者对媒体信息也更加敏感。 时尚产业的发展需要良好的氛围。 这种氛围的形成,是以媒体为代表的。 媒体、广告、公关等企事业单位在时尚产业中拥有重要的话语权,对时尚热点的形成和发展发挥着推动作用。 引领或推动,相关从业者对时尚的洞察力更加敏锐,对时尚的追求往往走在时代的最前沿。 全国各大媒体中心都与CBD有着密切的关系。

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以北京CBD为例。 北京CBD及其所在的朝阳区是《人民日报》、《中国日报》、《北京青年报》等重要平面媒体的所在地。 中央电视台、北京电视台也已入驻CBD。 美国之音、BBC、CNN、美国时代华纳、香港凤凰卫视等国际知名媒体也落户CBD及周边地区。 下游企业超过12000家,以中央电视台、北京电视台为中心,其中相当一部分集中在CBD地区。 这两大电视机构的背后,还有总部设在北京的国际新闻机构、各类平面媒体和数字网络媒体等国内外文化传媒产业巨头,带动着数以万计的电视制作公司、数字科技公司、设备租赁公司和节目发行公司。 公司、版权交易机构、广告制作公司、广告代理公司、演员经纪公司、市场调查公司以及法律、咨询、会计等中小型专业服务公司。这样的媒体聚集条件是国内其他城市和地区无法比拟的。地区。 北京以CBD为核心的传媒产业链,为时尚产业的发展提供了强劲助力。

CBD为时尚产业提供了重要的消费场景

通过对CBD消费者的调查,我们发现在CBD地区工作的人群与时尚行业的消费群体存在高度重叠。 CBD 吸引了时尚行业的目标群体。 此外,CBD商业属性强,跨省市人员流动性高。 这群人对价格敏感度较低,对特色产品需求量大。 CBD商务活动对具有礼品价值的时尚产品也有大量需求。 CBD为时尚产业产品展示和消费提供了重要场景。 这也是CBD品牌店越来越倾向于增加店面面积的重要原因。

案例:纽约曼哈顿和第五大道

曼哈顿和第五大道的发展历史是CBD推动时尚产业发展的典型例子。

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曼哈顿被认为是整个美国的经济和文化中心。 这里是世界上摩天大楼最集中的地区。 这里汇聚了世界500强企业的总部,也是联合国总部所在地。 曼哈顿的华尔街是世界上最重要的金融中心,拥有纽约证券交易所和纳斯达克,曼哈顿的房地产市场也是世界上最昂贵的地区之一。

曼哈顿是纽约市的中心。 纽约主要的商业、贸易、金融和保险公司都位于曼哈顿。 大型企业总部和数十万就业人员已成为全球就业密度最高的地区。 由于曼哈顿从事金融业务,保险业公司众多,因此曼哈顿下城有一个长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街金融区。 它集中了数十家大型银行、保险公司、交易所和数百家公司。

曼哈顿时代广场被誉为“世界的十字路口”和“世界的中心”。 它是百老汇戏剧院的中心,是世界上最繁忙的人行横道之一,也是世界娱乐业的中心。 曼哈顿还拥有许多世界著名的桥梁、摩天大楼和公园,也是整个西半球最大的华人聚居地。 这里还拥有大量顶尖高中和大学,其中包括哥伦比亚大学、纽约大学、洛克菲勒大学等世界最著名的50所大学。

曼哈顿中央商务区是纽约市发展的催化剂。 这主要体现在纽约市依托CBD的影响力树立了国际城市形象。 国际和跨国行业组织在纽约市取得了巨大成功。 早在 1979 年,就有 277 家公司。 日本企业、英国企业213家、法国企业175家、瑞士企业80家等多家国家综合性分支机构在纽约市设立; 曼哈顿CBD商品房成交量占美国房地产市场此类商品房成交量的40%,美国电话来自纽约; 21% 的电话来自纽约; 房地产增长,政府税收增长,曼哈顿房地产评估约占纽约市房地产评估的53%,曼哈顿房地产价格在1969年至1983年间增长约58%。曼哈顿的经济增长占纽约的82%城市经济总量的增长,以及CBD及其衍生品带来的好处,为纽约市的繁荣做出了贡献。 1978 年,纽约市的机场接待了 150 万名游客。

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19世纪初,纽约曼哈顿第五大道只是空旷的农田。 随着曼哈顿CBD的崛起,这里逐渐成为纽约高档住宅区、名人绅士聚集地,也逐渐成为时尚界的中心。 从南到北有帝国大厦、纽约公共图书馆、洛克菲勒中心、圣帕特里克教堂和中央公园等众多文化地标。 此外,中央公园附近还有大都会艺术博物馆、惠特尼博物馆、所罗门古代博物馆等。 因此,盖姆海姆博物馆、库珀·休伊特设计博物馆等著名美术博物馆等被称为“美术馆”。 60 街和 34 街之间的第五大道被称为“梦想之街”。 这里云集了众多知名品牌,是世界著名的购物区。 英国一家咨询公司对全球 45 个国家进行的年度调查显示,第五大道仍然是全球最昂贵的零售地点。

第五大道已成为世界级的时尚中心,与曼哈顿的发展相得益彰。 曼哈顿为第五大道提供了优越的交通条件、一流的建筑空间,以及辐射全球、拥有高度匹配的消费群体的能力。 反过来,第五大道的存在也为曼哈顿成为世界重要的商业文化中心提供了必要的助力。